一场为“避税”埋下的家庭隐患
家住虹口区的刘老伯夫妇有三个儿子，一家原本和睦。
2014年6月，刘老伯以151万元交易价，将名下70多平米的房屋过户至大孙子名下。但老人从未要求大孙子支付过购房款，之后这套房屋也一直由老两口居住。孙子从未入住，也不曾支付购房款。
老人将名下70多平米的房屋过户至大孙子名下
老人为什么这么做呢？
刘家老二老三说，是因为大嫂提出：趁老人在世把房子过户给小辈，可避免未来高额遗产税。
出于对老大一家的信任，也为给后辈多留财产，老二老三也同意这样的做法。
老人过户原因是为了避免未来高额遗产税
2018年、2023年，刘老伯与老伴相继离世。两位老人生前多次口头、书面明确表示：房子是为避税才过户给孙子的，将来房子出售后，按照老大40%，老二、老三各分30%的比例进行分配。
两位老人生前多次口头、书面明确表示了房屋分配份额
原本以为已经把如何处置房产安排得明明白白，可没想到老人一走，完全有违他们初衷的一幕发生了：老大一家对分房一事拒不回应，甚至更换了房屋门锁。老二、老三，只能拿起法律武器维权。
争议焦点：是买卖？赠与？还是代持？
庭审核心争议只有一个：当年过户，到底是真买卖、无偿赠与，还是只是 “代持”？
老二、老三主张：过户是为避税，并非真赠与，也不是真买卖；老人全程占有、使用房屋，物业费、水电费均自行承担，真实意愿是百年后三兄弟分房款。因此，他们的诉请是判决当年老人与大侄子所签订的房屋买卖合同无效。
孙子一方则主张：老人过户房子属于无偿赠与，即便老人留下“遗嘱”，但房屋已归自己所有，老人已无权分割。
为证明老人真实意愿，老二、老三提交了老人签字的书面说明、老母亲生前的录像以及曾经和大哥商量一起挂牌买房的相关沟通记录等证据，以表明当初为了避税而过户、日后平分卖房款的初衷。
仲裁、一审、二审：三次裁判，三种态度
1. 仲裁：房屋买卖合同有效
仲裁认定，2014年老人将房屋过户给孙子的行为是其真实意思表示，签署的买卖合同也真实有效，不违反法律规定；老人的“遗嘱”不符合遗嘱的形式要件和实质要件，且不足以推翻已完成的过户行为。
2. 一审：认定 “未索款=赠与”，驳回诉请
一审认为，买卖合同有效，但是亲属间过户、未约定付款时间、老人长期未主张房款，视为赠与，驳回老二、老三索要房款的请求。
3. 二审：终审改判！侄子必须付钱
二审法院全面审查证据后认为：
无任何书面、直接证据证明老人有赠与意思；
相关沟通记录与 “赠与” 说法明显矛盾；
买卖合同有效，继承人有权主张对应合同价款。
最终二审判决：撤销一审判决，大孙子向老二、老三各支付503300元（合同总价151万元的1/3）。
图为相关合同截图
一堂最痛的家庭财产课：别让亲情输给程序
回顾整个过程，老三表示，其实他们在父亲在世时，有多次机会，可以让大哥把房屋交易的情况做个书面确认，也可以让父母的遗嘱变得更有法律效力，但因为种种原因没有操作，这才埋下了隐患。
对此，专家表示，“做齐手续”才是保护亲情的最好方式。面对家庭内部财产转移，家庭成员之间务必签订书面协议，明确真实的转移目的以及后续的处置方案、分配份额，避免口说无凭。而在签订协议前，也建议大家咨询专业的法律人士，以免协议内容或形式有争议，无法达到签署协议的目的。
延伸阅读
自付600多万借儿孙的名字买房，事后却要不回来了！
近日，上海七旬王教授的一桩“借名买房”纠纷，不仅让原本就暗藏矛盾的家庭彻底陷入困境，更引发了“老年人财产权益保护”的热议。
退休教授的养老规划：
借名买房埋下隐患
今年70岁的王教授，退休前是某三甲医院护理部主任，有着清晰的人生规划和严谨的处事风格。多年来，王教授夫妇一直和儿子儿媳住在同小区。然而，儿子与儿媳频繁的争吵让老两口不堪其扰。2023年，王教授决定去郊区买套房子，安心养老。
然而，当时老两口名下共三套住房，不具备再买房的资格。情急之下，王教授想到向儿子求助，希望以他的名义购买奉贤的房产。儿子提出希望能加上小孙女的名字，这样老婆看着开心，于是王教授同意了。
此后，从选房、签约、付款，到收房、装修、购置家具厨卫用品，全程均由王教授与老伴二人操办落实，儿子与儿媳从未过问。2025年1月，老两口顺利乔迁新家，本以为就此开启安稳的养老生活，却未料一场更大的风波正在酝酿。
王教授夫妇买房 网络图
产权变更起争端：
家庭矛盾全面爆发
在买下期房别墅后，王教授与老伴陆续卖掉了自己名下的两套住房，二人也重新具备了购房资格，此时奉贤的房屋也可以办产证了。王教授随即向儿子提出，按照当初的约定，将奉贤房屋的产权变更登记至自己名下。
这时经过协商，儿子与王教授一同前往公证处签署了《借名买房协议》。然而，当他们办理房屋过户的时候，房产交易中心要求小孙女（未成年）的监护人代她签字的时候，儿媳妇不同意了。
一审判决认定赠与：
“微信聊天”成为关键证据
说好的借名买房，结果却不还给自己了。2025年4月，王教授无奈向奉贤区法院提起诉讼，将儿子、小孙女、儿媳一并告上法庭，要求将房屋产权变更至自己名下。
奉贤区法院审理后认为，王教授与大孙女的微信聊天记录中曾提到“奉贤房屋我们住15年或20年以后再留给你爸与你妹”，据此认定王教授已将该房屋赠与儿孙。
这一判决让王教授与老伴难以接受，更让他们无法理解的是，涉案房屋明明是二人的夫妻共同财产，一审法院却将其认定为王教授的个人财产，且未追加老伴参与诉讼。
老伴因此事与王教授爆发激烈争吵，甚至提出要离婚；而儿媳与儿子的离婚诉讼也在同步进行；更让王教授心寒的是，大孙女在法庭上直接指证奶奶“索要房产”。原本还算和睦的家庭，如今因一套房子陷入多方诉讼，亲情彻底破裂。
二审调解陷僵局：
老人愿让渡5%份额，儿媳拒绝
王教授向上海市第一中级人民法院提起上诉。法院受理后，主审法官为化解矛盾，多次组织双方进行调解，并提出了一个折中方案：将涉案房屋50%的份额变更至王教授名下，另外50%登记在小孙女名下。
对于这个方案，王教授与老伴明确表示不同意。他们认为，即便法院坚持认定“赠与”，也没有任何证据证明二人曾同意赠与小孙女50%的份额，不能强制要求老人将房产大额份额赠与儿孙，更何况所谓的“赠与”根本没有确实充分的证据支撑。
为了息事宁人，也出于对晚辈的疼爱，王教授与老伴最终做出让步，同意赠与小孙女5%的房产份额，还承诺待小孙女成年后，若能知书达理、孝敬长辈，未来会留下可继承的财产。
然而，这一让步方案仍未获得儿媳的同意，二审调解陷入僵局。
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赠与的房产已过户
还能撤销吗？
在上述案件里，一审法院认定为“赠与”关系，那么赠与子女的房屋已过户还能撤销吗？记者分享一个北京市海淀区法院判决的案例。
王阿婆在北京市海淀区原有一套房产，登记在她名下。为了外孙刘洋的孩子上学方便，双方协商将这套房屋过户至刘洋名下。
2018年9月，房屋办理了变更过户手续。2020年5月，刘洋对这套房屋进行装修，并于2021年2月入住。自刘洋装修后，王阿婆就去住在女儿家。
后来，王阿婆觉得外孙刘洋不孝顺，不让她住原来的房子，所以诉至法院，要求撤销赠与，将房屋重新过户至自己名下。
外孙刘洋却表示，房屋是外婆赠与他的，并且已办理过户，赠与已实际完成，他装修后也已实际居住。而且，他从没有说过不让外婆居住，是外婆非要把房产证名字改回去。
在北京市海淀区法院看来，王阿婆自愿将其所有的房屋变更过户至外孙名下，双方已形成了赠与合同关系。
根据《民法典》第658条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，在这套房子变更过户前，王阿婆享有任意撤销权。但这套房子实际上已于2018年9月过户至外孙名下，因此王阿婆无权行使任意撤销权。
同时，《民法典》第663条还规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
也就是说，在这套房子变更过户后，只有外孙出现以上事由，外婆才可以撤销赠与。
在本案中，王阿婆虽然主张外孙对其不赡养、不孝顺，但未提交证据予以证明，外孙也表示愿意将外婆接到该房屋一同居住，综合全案事实及证据，不能证明存在以上法定撤销的事由，因此王阿婆坚持要把房屋再过户至自己名下，法院未予支持。
来源 案件聚焦、新闻晨报
编辑 陈伊
审核 罗祎 王晨郁
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